경매로 지분을 취득한 후 공유자에게 쫓겨날 수 있을까?

최근 들어 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 방법으로 ‘지분 경매’가 주목받고 있습니다. 전체 부동산을 통째로 사지 않아도 일정 지분만 낙찰받아 소유권 일부를 취득할 수 있다는 점에서, 초기 자본이 부족한 투자자나 포트폴리오 분산을 원하는 투자자들에게 매력적인 방식입니다. 특히 빌라, 다가구, 토지 등에서 다양한 공유지분이 시장에 나오며 경매 시장에서도 관련 물건이 꾸준히 공급되고 있습니다.

하지만 투자자라면 꼭 알아야 할 한 가지가 있습니다.
바로 “지분만 갖고 있다고 해서, 해당 부동산에 마음대로 들어가 거주하거나 사용할 수 있는 것은 아니다”라는 사실입니다. 더 나아가 “이미 거주하고 있는 공유자가 낙찰자에게 퇴거를 요구하거나, 사실상 쫓아내는 상황”이 벌어질 수도 있습니다.

이번 글에서는 지분 경매로 부동산 지분을 취득한 후 발생할 수 있는 공유자와의 법적 충돌, 특히 ‘쫓겨날 수 있는가’라는 핵심 질문을 중심으로, 민법과 판례를 바탕으로 그 해법과 전략을 상세히 안내하겠습니다.

 

 

지분만 낙찰받은 경우, 전체 사용 권리는 없다

지분 경매에서 낙찰자가 취득하는 것은 부동산의 ‘일정 비율의 소유권’입니다. 예를 들어 100㎡의 부동산 중 1/2 지분을 낙찰받았다고 해도, 이는 해당 면적의 특정 구획이 아닌, 전체 부동산의 포괄적인 공유권을 가진다는 의미입니다.

이때 중요한 점은 사용권이 ‘전체에 대한 공동사용권’이라는 것입니다. 즉, 다른 공유자의 동의 없이 낙찰자 혼자서 특정 공간을 단독 점유하거나, 단독으로 세입자를 들이는 행위는 공유자의 권리를 침해할 수 있습니다.

반대로 생각하면, 다른 공유자도 마찬가지로 해당 부동산을 공동으로 사용할 권리가 있으며, 낙찰자가 무단으로 점유하려 할 경우 ‘퇴거’를 요구할 법적 근거도 일정 부분 존재합니다.

공유자가 쫓아낼 수 있는 법적 근거는 무엇인가?

결론부터 말하자면, ‘쫓아낼 수 있다’는 표현은 과장된 측면이 있지만, 낙찰자의 단독 점유를 제한할 수 있는 법적 근거는 분명히 존재합니다.

민법 제264조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

“공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 배타적으로 사용해서는 안 된다.”

이는 지분을 낙찰받은 사람이라 하더라도, 단독으로 해당 부동산을 사용하는 경우 다른 공유자의 동의를 필요로 한다는 의미입니다. 만약 낙찰자가 이를 무시하고 무단으로 입주하거나 임대수익을 챙긴다면, 기존 공유자는 다음과 같은 대응을 할 수 있습니다.

점유이탈물 회수청구 또는 부당이득 반환청구
공동사용 요구 및 점유배제 청구
공유물 분할청구 소송 제기

특히 실거주 중이거나 세입자를 두고 있는 기존 공유자가 있다면, 낙찰자는 강제로 입주하거나 공용부분을 점유하는 데 제약을 받을 수 있습니다.

실제 사례: 낙찰자는 거주하려 했고, 공유자는 퇴거를 요구했다

실제 판례 중에는 다음과 같은 사례가 있습니다.

A는 B와 함께 오피스텔을 공동으로 소유하던 중, B의 지분 1/2이 경매로 넘어갔고, 이를 C가 낙찰받았습니다.
C는 낙찰 후 해당 오피스텔에 들어가 거주하려 했지만, A는 이를 강하게 반대하며 “지분만 가졌을 뿐, 단독 점유는 불가하다”고 주장했습니다.
C는 결국 법원의 공유물 분할청구 소송을 제기하여 강제 경매로 부동산 전체를 매각했고, 지분 수익만 회수하는 방식으로 마무리되었습니다.

이 사례에서처럼, 공유자는 낙찰자에게 퇴거를 강제할 수는 없지만, 입주 자체를 저지하거나 공유물의 사용에 제한을 두는 방향으로 법적으로 대응할 수 있습니다. 결국 낙찰자는 분쟁을 피하고자 공유물 분할소송으로 자산을 현금화하는 전략을 선택하게 된 것입니다.

입주와 사용을 원한다면, 반드시 협의가 필요하다

지분을 낙찰받은 후 해당 부동산을 직접 사용하거나 거주하려는 경우, 기존 공유자와의 ‘공동사용 합의’가 필수입니다. 다음과 같은 협상 조건이 활용될 수 있습니다.

공동 점유 구역에 대한 사전 지정
공과금, 관리비, 유지보수비에 대한 지분율별 분담
임대수익 분배 조건에 대한 명확한 기준 설정
필요시 공용 공간에 대한 실측 및 공간 분할(비공식적 구획)

만약 협의가 전혀 이루어지지 않는다면, 공유물 분할소송 외에는 실질적으로 사용할 방법이 거의 없습니다. 따라서 실거주 목적의 지분 경매는 매우 제한적이며, ‘지분 매각을 통한 차익 실현’ 또는 ‘전체 매각을 통한 현금 회수’를 중심으로 전략을 세우는 것이 현실적입니다.

 

쫓겨나지 않으려면, 낙찰 전 반드시 확인해야 할 것들

지분 경매는 외형상 ‘저렴한 금액으로 부동산 소유권을 취득하는 기회’처럼 보일 수 있습니다. 하지만 실제로는 단순한 소유권 확보를 넘어, 공유 관계에서 발생할 수 있는 복잡한 사용 문제와 법적 리스크까지 감수해야 하는 고난도 투자 방식입니다. 특히 실사용이나 입주를 고려하고 있다면, 낙찰 전에 다음과 같은 요소들을 꼼꼼히 확인하지 않으면 이후 ‘쫓겨나는 것과 다름없는 상황’에 처할 수 있습니다.

1. 기존 점유자의 존재 및 태도를 확인해야 합니다

가장 먼저 확인해야 할 것은 누가 해당 부동산을 실제 점유하고 있는가입니다.
이것은 경매 물건명세서, 현황조사서, 점유관계 확인서를 통해 파악할 수 있으며, 특히 다음 사항을 중점적으로 살펴봐야 합니다.

기존 공유자가 거주 중인가?
제3자인 임차인이 거주하고 있는가?
무단 점유자 또는 불법 점거자 여부
점유자가 실제 계약서를 소지하고 있는가?

예를 들어 기존 공유자가 해당 부동산 전체를 단독 점유하고 있으며, 낙찰받은 지분과 무관하게 ‘이 공간은 내 것이다’라는 강한 태도를 보일 경우, 낙찰자는 단독 사용은커녕 발도 들이지 못하는 상황에 직면할 수 있습니다.

이러한 점유 상황은 단순히 정보로만 파악할 것이 아니라, 현장에 방문하거나 담당 집행관, 관리인, 입찰 전 소송 자료 등을 통해 입체적으로 확인해야 합니다.

2. 등기부등본에서 공유자 구성과 지분율을 정확히 파악해야 합니다.

지분 경매의 핵심은 ‘얼마만큼의 권리를 누구에게서, 어떤 방식으로 취득하는가’입니다.
이를 파악하기 위해서는 등기부등본의 갑구와 을구 항목을 세부적으로 확인해야 합니다.

전체 부동산의 현재 소유자는 누구인가?
내가 낙찰받는 지분의 전 소유자는 누구이고, 전체 지분 중 몇 퍼센트인가?
다른 공유자는 어떤 지분을 갖고 있고, 주소지는 어떻게 되는가?
근저당, 가압류, 가처분 등 권리관계는 복잡한가?

지분율이 적을수록 실질적인 영향력이 떨어지며, 소수 지분자의 권리는 실사용보다는 매각이나 협의를 통한 자산 회수 방식이 일반적입니다.
따라서 낙찰 전에는 지분 구성을 통해 향후 협상 가능성과 공유물 분할 시 예상 분배액까지 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다.

3. 경매 기록 내 ‘현황조사서’의 상세 내용을 분석해야 합니다

법원 경매에는 통상적으로 현황조사서가 함께 제출되며, 이는 집행관 또는 담당 조사관이 해당 부동산을 방문하여 작성한 공식 보고서입니다.
이 문서에는 다음과 같은 중요한 정보가 포함되어 있습니다.

방문 시 점유자와의 면담 내용
내부 구조 및 사용 용도
관리 상태 및 부동산의 현재 이용 상황
점유자들의 주장과 갈등 여부
출입 제한 여부

예를 들어 현황조사서에 “공유자 A는 지분 전부를 사용 중이며, 타인의 출입을 극도로 제한하고 있음”이라는 문장이 있다면, 낙찰 이후에도 해당 공유자가 낙찰자의 출입을 제한할 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

따라서 해당 내용을 단순히 서류로 받아들이지 말고, 해석 가능한 리스크 정보로 읽어내야 하며, 때로는 조사관의 방문 일자와 상황을 분석하여 시간 경과에 따른 점유자 변화 여부도 판단할 필요가 있습니다.

4. 분할 가능성 및 실사용 현실성 검토가 필수입니다

낙찰한 지분이 실제로 독립된 공간을 구성할 수 있는 구조인지도 중요한 판단 기준입니다.
예를 들어 다가구주택이나 단독주택의 경우, 1층과 2층을 물리적으로 분할하여 각 공유자가 점유하는 것이 가능할 수 있지만, 오피스텔이나 아파트와 같은 집합건물은 구조상 공간 분할이 불가능합니다.

따라서 아래와 같은 항목을 체크해야 합니다.

물리적 분할이 가능한 구조인가?
사용 가능한 별도 출입구가 존재하는가?
수도, 전기, 가스 계량기가 분리되어 있는가?
건물의 층별 구분이 되어 있는가?

만약 실질적으로 분할 사용이 불가능하다면, 해당 지분은 물리적 점유보다 지분 가치 상승 또는 분할청구 소송을 통한 현금 회수에 적합한 유형입니다. 이 사실을 인지하지 못한 채 입찰하면, ‘지분은 있으나 사용할 수 없는 자산’이 되어버립니다.

5. 공유자와의 사전 협의 가능성까지 검토하라

지분 경매에서 성공적인 투자를 위해서는 법적 권리뿐만 아니라 관계의 기술도 중요합니다.
경매 이전에 기존 공유자와의 사전 협의나 연락이 가능하다면, 향후 발생할 수 있는 충돌을 미연에 방지할 수 있습니다.

예를 들어 아래와 같은 방식으로 접근할 수 있습니다.

공유자의 주소지로 ‘의향서’ 또는 ‘내용증명’ 발송
변호사를 통한 간접적 협의 요청
중개인 또는 법률 대리인을 통한 정보 탐색
SNS, 부동산 정보망 등을 통한 점유자 생활 정보 탐색

만약 공유자가 극도로 비협조적이거나 감정적으로 갈등이 깊은 상태라면, 협의가 어려운 상황으로 판단하고 소송 비용, 시간, 감정적 스트레스까지 감안한 투자 전략을 세워야 합니다.

마무리: 지분은 소유권일 뿐, 사용권은 협의의 영역이다

경매를 통해 부동산의 지분을 낙찰받는 행위는, 법적으로는 ‘소유권 일부를 취득한 것’입니다. 하지만 이는 곧장 ‘사용권’을 의미하지는 않습니다. 특히 기존 공유자가 있는 상태에서 해당 부동산에 입주하거나 리모델링, 임대수익 등을 목적으로 하는 경우에는 반드시 ‘공유자의 동의’가 전제되어야 합니다.

결국, 지분 경매 투자자는 자신이 취득한 것이 ‘공간이 아닌 권리’라는 점을 분명히 인식하고,
무리한 점유 시도보다는 협의를 통한 공동사용, 혹은 공유물 분할소송 등 전략적인 해법을 준비해야만 투자 수익을 확보할 수 있습니다.

따라서 경매 전 정보 조사와 이후의 법적 대응 전략은 투자 성패를 가르는 가장 중요한 요소가 됩니다.
지분만 보유한 상태에서 ‘쫓겨나는 것’이 아니라,
불완전한 권리 위에 무리하게 올라선 결과, 권리를 제대로 활용하지 못하는 상황이 벌어지는 것임을 명심해야 합니다.