지분만 보유한 경우 리모델링 비용은 누가 부담하나?

지분부동산이 부동산 시장의 대안 투자 수단으로 떠오르면서, ‘지분만 가진 경우에도 리모델링 비용을 내야 하는가?’라는 질문이 점점 많아지고 있다.
실제 부동산 공동소유자들 사이에서는 내부 수리를 포함한 리모델링 문제로 갈등이 자주 발생한다.
예를 들어, 공동으로 소유한 단독주택이 있을 때, 일부 공유자는 리모델링을 통해 가치 상승을 노리지만 다른 일부는 “나는 단지 지분만 가졌을 뿐인데 왜 비용까지 내야 하느냐”고 반발한다.

이 문제는 단순한 수익 배분 이상의 법적 쟁점과 직결되며, 자칫하면 공유물분할청구 소송, 부당이득 반환, 무단 공사 논란까지 불거질 수 있다.
이번 글에서는 ‘지분만 보유한 경우 리모델링 비용은 누가 부담해야 하는가?’에 대한 현실적 해석과 함께,
공유자 간 분쟁을 예방하고 리모델링을 효율적으로 추진할 수 있는 법적·실무적 기준을 제공한다.

지분만 보유했다는 것은 무엇을 의미하는가?

 

지분 소유는 전체 부동산을 특정 부분이 아닌 '법적으로 나눈 비율'로 공유한다는 뜻이다.
즉, A, B, C 세 사람이 3:3:4의 비율로 한 건물을 공유하고 있다면, 각자 30%, 30%, 40%의 지분을 법적으로 소유하고 있다.

이 지분에는 물리적인 공간 개념이 포함되어 있지 않기 때문에, A가 ‘1층 전체’를, B가 ‘2층 일부’를 단독 소유한다고 주장할 수 없다.
법적으로는 ‘전체 부동산에 대한 일정 비율의 권리’만을 인정받는다.

따라서 지분만 가진 사람이라 해도 ‘건물 전체의 의사 결정’에 참여할 권리와 의무가 있으며,
이는 리모델링 같은 사안에서도 동일하게 적용된다.

리모델링, 단순한 수리인가? 가치를 바꾸는 중대한 행위

리모델링은 단순한 수리가 아니라 부동산의 용도, 가치, 구조를 바꾸는 중대한 행위다.
예를 들어 낡은 주택을 철거하고 상가주택으로 신축하거나, 내부를 고급스럽게 꾸며 임대료를 높이는 방식의 리모델링은
부동산 전체 가치에 영향을 미치게 된다.

이러한 경우에는 단순히 “좋은 일이니까 하자”는 접근보다, 법적으로 공유자 전원의 동의가 필요한 사안으로 분류된다.

민법 제265조는 공유물의 처분·개량 등에 관하여 공유자 전원의 동의를 요건으로 한다고 명시하고 있다.
따라서 지분만 가진 공유자라 하더라도 리모델링 결정권을 갖고 있으며,
자신의 동의 없이 강행된 리모델링에 대해 비용 부담을 거부할 수 있다.

리모델링 비용 부담의 법적 기준은?

실무에서는 다음 두 가지로 리모델링 비용 부담 기준이 나뉜다.

1. 공유자 전원의 동의로 시행된 리모델링

공유자들이 모두 합의하여 리모델링을 진행했다면,
그 비용은 ‘지분 비율’에 따라 분담하는 것이 원칙이다.
예를 들어 전체 공사비가 1억 원이고, A가 40%, B와 C가 각 30%의 지분을 가진 경우
A는 4,000만 원, B와 C는 각 3,000만 원을 분담하는 구조다.

이 경우에는 공동 부담·공동 이익이라는 원칙에 따라
향후 수익 배당 시에도 리모델링 투자분을 기준으로 분배가 가능하다.

2. 일부 공유자의 단독 추진 리모델링

문제는 일부 공유자가 전원의 동의 없이 리모델링을 단독으로 진행한 경우다.
이 경우 나머지 공유자들은 “나는 동의하지 않았으므로 비용을 낼 수 없다”고 주장할 수 있으며,
실제로 법원도 사전 동의가 없는 비용 청구에 대해 불인정하는 경우가 많다.

하지만 예외적으로 다음 두 가지 요건을 충족하면 부당이득 반환 청구나 구상권 행사가 가능하다.

리모델링이 전체 부동산의 가치 상승에 기여했을 것
지분자의 사용이 가능해졌거나 임대 수익 증가로 이익을 얻었을 것

이 두 가지를 입증할 경우, 리모델링을 단독 추진한 공유자는 기여도에 따라 일정 부분을 정산받을 수 있다.

실무 예제: 리모델링 갈등, 어떻게 처리되었나?

사례 1: 서울 성북구 다가구주택
A, B, C 세 명이 공동 소유한 30년 된 주택.
A가 주거 목적, B와 C는 투자 목적이었다.
A가 임의로 건물을 리모델링하고, 리모델링 비용을 청구하자 B와 C가 반발했다.

결과: 법원은 A의 리모델링이 ‘사전 합의 없이 일방적으로 시행된 것’이라며,
B와 C에게 비용 분담 의무가 없다고 판결.
다만 임대수익에서 A의 기여도를 일부 인정하여 추가 분배를 허용했다.

사례 2: 부산 해운대 상가 건물
3인의 투자자가 공동 소유한 상가 건물.
C가 전체의 50% 지분을 갖고 있었고,
A와 B의 동의를 받아 내부 인테리어를 리모델링함.
계약서를 작성하여 공사비 분담 비율까지 명시함.

결과: 공사 완료 후 수익 증대가 발생하였고,
각자의 지분에 따라 공사비와 수익이 명확히 정산됨.
C는 일정액 수수료까지 받으며 다른 지분자의 신뢰도도 확보함.

사전 약정이 분쟁을 막는다

리모델링과 같은 중대한 행위를 공동 지분 상태에서 추진하려면,
무엇보다 중요한 것이 사전 약정이다.

공유자 간 리모델링 추진 여부, 공사비 부담 비율, 추후 수익 분배 방식, 공사 방식, 하자 책임 등을 문서로 정리하면
분쟁을 원천 차단할 수 있다.

다음과 같은 내용을 담은 문서 작성이 권장된다.

리모델링 사유 및 내용 요약
공사 예산 및 자금 분담 기준
공사 일정 및 감리 주체 명시
하자 발생 시 책임 소재
수익 분배 방식 및 기여도 반영 기준

향후 분쟁을 방지하는 투자 전략

지분부동산을 보유하면서 리모델링 계획이 있다면, 다음 전략을 고려해야 한다.

공유자와 리모델링 추진 여부를 사전에 합의할 것
공사비 분담 기준은 지분 비율로 고정하거나, 기여도 기준으로 유연하게 적용
약정서나 협의서를 반드시 작성하여 법적 효력을 확보
공사 전, 중, 후 사진과 비용 명세를 보관하여 증거로 활용할 수 있도록 준비
전문가(건축사·세무사·변호사)와 함께 리모델링 추진계획 수립

이러한 전략은 향후 매각, 증여, 상속 시에도 리스크를 줄이고
지분 프리미엄을 확보하는 데 유리하게 작용한다.

마무리: 지분도 권리이자 의무다

지분만 가진 상태에서 리모델링 비용을 무조건 낼 필요는 없지만,
전체 부동산의 가치 상승이나 수익 증대에 기여한 경우에는 일정 부분 부담 의무가 발생할 수 있다.

결국 중요한 것은 ‘공유자 간의 협의’다.
지분은 단순한 수익이 아니라 공유 공간에 대한 공동 책임이기도 하다.
리모델링을 계획하거나 추진하고자 한다면,
혼자서 결정하고 진행하는 것이 아니라 반드시 공유자 전원과의 협의 후
명확한 계약서를 작성하는 것이 바람직하다.

이런 준비가 되어 있어야
지분 부동산이 진정한 자산으로 기능하고,
리모델링이 분쟁이 아닌 기회의 도구가 될 수 있다.