지분만 보유한 경우 주택연금 수령이 가능한가?

주택연금은 은퇴 후 고정적인 소득이 부족한 고령층에게 가장 현실적인 노후 대비 수단 중 하나입니다.
국가에서 보증하고, 평생 안정적으로 연금을 받을 수 있다는 점에서
많은 은퇴자가 주택연금 가입을 고민하고 있습니다.

하지만 여기에 한 가지 중요한 질문이 존재합니다.
"내가 집의 지분만 갖고 있다면, 즉 전체가 아닌 일부만 소유한 경우에도 주택연금을 받을 수 있을까?"

공동상속, 부부 공유, 지분 경매, 가족 명의 분산 등의 이유로
하나의 주택을 여러 사람이 나누어 소유하는 구조는 드물지 않습니다.
지분만을 보유하고 있는 사람도 자신이 보유한 주택 지분을 활용해
노후 소득을 확보하고 싶은 수요는 계속 증가하고 있습니다.

이 글에서는 지분 보유자가 주택연금을 수령할 수 있는지, 가능하다면 어떤 조건과 절차를 따라야 하는지, 그리고 현실에서 어떤 제약이 있는지를 제도와 사례를 통해 깊이 있게 분석합니다.

 

주택연금이란 무엇인가? 제도의 기본 구조

먼저 주택연금의 기본 개념을 정리할 필요가 있습니다.
주택연금은 주택을 담보로 설정하고, 해당 주택에 거주하면서
평생 또는 일정 기간에 매월 일정 금액의 연금을 수령하는 제도입니다.
공적 기관인 한국주택금융공사(HF)가 운영하며,
가입자의 사망 시에는 그 주택을 매각하여 연금 지급액을 정산하게 됩니다.

가입 조건은 다음과 같습니다.

만 55세 이상 (2024년 기준)
부부 중 1인이 조건을 충족해도 가능
소유 주택 공시가격 12억원 이하 (단독 또는 공동명의 가능)
반드시 단독 소유 혹은 공동명의 전체 동의가 필요

여기서 핵심은 ‘주택 전체에 대한 담보 설정’이 전제라는 점입니다.
즉, 지분만 갖고 있는 경우 단독으로 가입할 수 없다는 제한이 생기는 것입니다.

 

지분만 보유한 경우, 주택연금 가입은 불가능할까?

결론부터 말하자면, 지분만 보유한 경우에도 주택연금 가입은 원칙적으로 불가능하지는 않지만, 매우 까다롭습니다.
한국주택금융공사는 다음의 조건을 동시에 충족해야만 지분 보유자의 주택연금 가입을 허용하고 있습니다.

전체 주택의 공동 소유자 전원의 동의
담보 설정 및 후일 주택 처분에 대한 공동 승낙
지분 보유자가 해당 주택에 실거주 중일 것

즉, 지분만 보유한 경우라도 다른 지분자 전원의 서면 동의가 필요하며,
지분자의 거주 요건도 함께 충족해야 합니다.
공동소유자 중 일부라도 반대하면 주택연금 가입은 불가능하며,
이 점이 지분 소유자의 가장 큰 현실적 제약이 됩니다.

주택연금에서 ‘단독 소유’가 중요한 이유

왜 한국주택금융공사는 주택연금 가입에 있어 단독 소유나 전체 동의를 요구할까요?

이유는 담보권 실행 구조 때문입니다.
주택연금은 가입자가 사망하거나 계약이 종료되었을 때,
주택금융공사가 그 주택을 매각해 지급한 연금을 회수하게 됩니다.
이 과정에서 전체 소유권을 담보로 확보해야
법적 문제 없이 자산 회수가 가능해지기 때문입니다.

지분만 담보로 설정하게 되면
나머지 소유자들이 매각을 거부하거나
점유권을 주장하는 등 실질적인 담보권 실행이 불가능해지는 구조적 문제가 발생합니다.

현실적인 장벽: 동의 확보의 어려움

지분 소유자가 주택연금을 받기 위해 가장 먼저 직면하는 현실적인 장벽은 ‘공동소유자의 동의’ 확보입니다.

가장 흔한 예는 형제간 상속으로 나뉜 지분 소유 구조입니다.
예를 들어, 부모로부터 받은 주택을 A, B, C 세 명이 지분으로 상속받았다면,
A가 주택에 거주하면서 주택연금을 수령하고자 할 경우,
B와 C가 모두 서면 동의를 해야만 연금 가입이 가능해집니다.

하지만 현실에서는 다음과 같은 이유로 동의가 어렵습니다.

다른 지분자의 이해관계와 맞지 않음 (매각, 임대 등)
가족 간 감정 문제나 연락 두절
지분자가 외국에 거주하거나 연락 불가 상태
지분자 중 일부가 사망하여 상속 절차가 미완료 된 경우

이렇듯, 제도적으로는 가능하나, 현실에서는 불가능한 경우가 대부분입니다.

지분 보유자에게 가능한 대안은?

지분만으로는 주택연금 가입이 어렵다는 현실 속에서,
지분 보유자가 활용할 수 있는 현실적 대안들을 살펴보겠습니다.

1. 공동명의 정리: 지분 매입 또는 양도

다른 지분자의 동의를 얻을 수 없다면,
지분을 직접 매입하거나, 자신의 지분을 다른 공유자에게 양도하는 방식으로
단독 소유 구조로 전환하는 것이 첫 번째 전략입니다.
이 경우, 단독 소유자가 된 후에는 일반적인 주택연금 가입이 가능합니다.

단, 지분 매입 시 자금 부담이 크며, 지분 간 가치 평가에 대한 갈등이 발생할 수 있으므로
분할 소송, 감정평가 등의 절차를 활용해야 하는 경우도 있습니다.

2. 임대소득 활용 전략

지분으로 임대소득이 가능한 구조라면,
주택연금 대신 월세 수익을 노후 소득화하는 전략도 대안이 될 수 있습니다.
특히 최근에는 지분 기반 임대 관리 플랫폼도 늘고 있어
소액 지분 보유자라도 수익을 실현할 수 있는 가능성이 열려 있습니다.

다만, 임대소득도 과세 대상이므로
세금 및 수익률을 철저히 분석해야 합니다.

3. 공유물 분할 소송 후 단독 소유 확보

만약 협의가 어렵다면,
공유물분할청구 소송을 통해 단독 소유 또는 지분 정리를 추진하는 방법도 있습니다.
이 소송을 통해 부동산을 강제로 분할하거나, 경매를 통해 현금화한 뒤
해당 금액으로 단독 주택을 구입해 주택연금에 가입할 수도 있습니다.

제도 개선의 필요성: 소외되는 지분 소유자

현재의 주택연금 제도는 단독 소유자를 전제로 설계되어 있습니다.
하지만 사회적으로 지분 공유자가 빠르게 증가하고 있고,
고령자 중에서도 지분만 보유한 사례가 점차 많아지고 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 사례가 제도 개선의 필요성을 보여줍니다.

65세의 김 씨는 30년간 모친과 함께 살아왔고, 해당 주택의 60% 지분을 보유
나머지 40%는 형제 3명이 각자 보유하고 있지만 실사용하거나 관심 없음
김 씨는 거주 중인 집으로 주택연금을 신청하고자 하나, 형제들의 연락 두절로 신청 불가

이런 상황에서 김 씨는 연금을 받을 수도 없고, 집을 매각할 수도 없는 상태에 놓이게 됩니다.

단독 실거주 요건 충족 시, 일정 지분 이상 보유자를 위한 예외 조항
또는
공익 보증 조건에 지분 연금 상품 개발 등이
고령 지분자의 경제적 취약성을 보완할 수 있는 방향이 될 수 있습니다.

마무리: 지분만 가진 사람에게도 안정된 노후가 필요하다

주택연금은 대한민국 고령자 복지정책의 핵심 제도입니다.
그러나 현재 구조에서는 지분만 보유한 사람은 제도 밖으로 밀려나기 쉽습니다.
제도적으로는 가입 가능성이 열려 있지만,
현실에서는 타인과의 협의라는 높은 벽이 가로막고 있습니다.

지분 소유자라고 해서 노후 소득이 덜 필요한 것은 아닙니다.
지분을 가진 사람에게도 분명한 주거권과 생계권이 존재합니다.
현행 주택연금 제도가 단독 소유 기반에서 지분 기반으로의 확장을 고려해야 하는 이유도 여기에 있습니다.

만약 지금 지분만 가진 상태로 노후를 걱정하고 있다면,
현실적인 대안부터 차근차근 모색해 보시기 바랍니다.
공유자 간 협의를 통해 구조를 정리하거나,
지분 활용 수익 모델을 통해 현금을 확보하고,
장기적으로는 공적 지원 확대에 대한 사회적 목소리도 함께 키워나갈 수 있습니다.

지분만으로도 안정된 노후가 가능한 사회,
그 출발점은 우리 모두의 관심과 제도 개선의 목소리에서 시작됩니다.