지분부동산에서 권리금은 어떻게 처리되는가?

최근 몇 년 사이, 지분부동산이 하나의 투자 트렌드로 떠오르고 있다.
한 채의 건물을 여러 명이 지분 형태로 소유하는 이 방식은 적은 자본으로 실물 자산에 투자할 수 있는 구조로, 사회초년생부터 은퇴자까지 폭넓은 관심을 받고 있다.

하지만 지분부동산은 생각보다 복잡한 권리관계를 가진다.
특히 공유 부동산에 임차인이 있을 경우, 임차권과 함께 붙어 있는 '권리금' 문제는 투자자나 공유자 모두에게 민감한 쟁점이 된다.

"나는 지분만 보유한 공유자인데, 임차인이 계약 종료 시 요구하는 권리금은 나와도 상관없지 않나?"
"전체 부동산이 팔릴 경우, 기존 임차인의 권리금은 누가 책임져야 하나?"

이처럼 지분부동산의 구조 속에서는 권리금의 법적 근거, 처리 방식, 책임 주체가 명확하게 정리되지 않으면 갈등이 쉽게 발생할 수 있다.
이번 글에서는 지분부동산에서 권리금은 어떻게 적용되고, 어떤 식으로 법적 책임이 나뉘는지, 실제 사례와 함께 분석해 본다.

 

 

권리금이란 무엇인가?

먼저, 권리금의 정의부터 명확히 할 필요가 있다.
권리금은 영업의 이익, 입지적 가치, 기존 고객층 등 무형적 이익에 대해 임차인이 다음 임차인에게 요구하는 금전이다.

법적으로는 임대인이 아닌 임차인 간에 거래되는 개념이지만,
건물주(소유자)가 이를 방해하거나 승낙하지 않으면 문제가 발생하게 된다.

2015년 이후 개정된 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있으며,
정당한 사유 없이 임대인이 이를 방해할 경우 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

따라서 공유 부동산에서 임차인이 있을 경우, 권리금 문제는 단순한 개인적 거래가 아닌, 공유자 전체의 책임 구조로 확산할 수 있다.

지분부동산 소유자도 권리금 책임이 있는가?

결론부터 말하자면, 경우에 따라 지분 소유자도 권리금 관련 책임을 일부 지게 될 수 있다.
특히 아래의 상황이라면 더더욱 주의가 필요하다.

첫째, 전체 건물의 실질적인 결정 권한을 지분 소유자들이 행사하는 경우다.
예를 들어, 기존 임차인의 계약 종료 시점에 후속 임차인이 들어오려 할 때, 지분자 중 일부가 반대하거나 방해한다면, 임차인은 공유자들을 상대로 손해배상 소송을 제기할 수 있다.

둘째, 건물 전체 매각을 위한 협상이나 경매 과정에서 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 무시하고 처분이 진행된 경우다.
이때 임차인은 "권리금 회수 기회를 침해당했다"고 주장할 수 있으며,
소유자 중 누구든 해당 결정에 관여했다면 연대책임이 발생할 수 있다.

지분만 소유하고 있어도, 실질적으로 권리금 관련 의사결정에 참여했거나 방해했다면 책임은 면할 수 없다.

지분자 간 갈등의 중심이 되는 권리금

권리금은 명확한 법률이 존재하지만, 지분부동산에서는 예외 상황이 다수 발생한다.
특히 지분 경매를 통해 투자자들이 유입된 경우, 기존 임차인과의 관계가 복잡해진다.

예를 들어보자.
A 상가의 40% 지분을 낙찰받은 투자자가 향후 전체 매각을 원하고, 이를 위해 기존 임차인에게 퇴거를 요청한다.
하지만 임차인은 "권리금을 받고 나가겠다"고 주장한다.
이 경우, 권리금 회수 방해에 해당할 수 있고, 임차인은 투자자를 포함한 공유자를 상대로 소송을 제기할 수 있다.

문제는 지분자 중 어떤 사람은 협조적인 태도를 보이고, 어떤 사람은 퇴거나 매각을 강하게 밀어붙이는 식으로 공유자 간 입장 차이가 발생하면, 책임 또한 복잡해진다는 점이다.

전체 매각 시 권리금은 어떻게 처리되나?

전체 부동산이 매각되는 경우, 권리금이 공식적으로 포함되어 거래되는 것은 아니다.
일반적으로 부동산 매매가는 건물 가치와 토지 가치로만 구성된다.
즉, 권리금은 법적으로 임대차 관계에 포함된 무형 자산으로, 매매가에 직접 반영되지 않는다.

하지만 실제 시장에서는 다음과 같은 두 가지 방식으로 권리금이 반영된다.

첫째, 임차인이 매도 과정에 협조하지 않으면 매각이 지연될 수 있다.
이 경우 매수인이 요구하거나, 지분자들이 임차인과 협의해 권리금을 지불하고 퇴거 유도하는 경우가 많다.

둘째, 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 임차권을 갖고 있지 않다면(예: 계약기간 종료), 법적으로 강제 퇴거는 가능하지만, 분쟁 리스크는 여전히 존재한다.

따라서 전체 매각 전에는 기존 임대차 계약의 권리금 회수권 유무, 계약 종료일, 갱신 여부 등을 충분히 분석한 후,
지분자 간 비용 분담 구조를 사전에 합의해 두는 것이 매우 중요하다.

지분부동산 권리금 처리 시 반드시 확인해야 할 5가지

임대차 계약서에 권리금 관련 조항이 명시되어 있는지
임차인의 계약 갱신 요구권이 살아 있는 상태인지 여부
기존 임차인이 권리금 회수 기회를 요구할 법적 근거가 있는지
지분자 중 누구와 어떤 방식으로 임차인이 협의하고 있는지
전체 부동산 매각 시, 권리금 포함 여부를 명확히 공증할 수 있는 구조인지

이처럼 지분 소유자는 단순히 등기에 이름이 올라간 것 이상의 법적 책임을 질 수 있으며,
무심코 무시한 권리금 하나로 손해배상 소송을 당할 수도 있다.

지분부동산 권리금 분쟁을 피하기 위한 전략

지분부동산에서 권리금으로 인한 분쟁을 피하려면, 최소 세 가지 전략이 필요하다.

첫째, 임차인과의 임대차 계약은 지분자 전원이 공동명의로 체결하거나, 대표 임대인을 명확히 지정해야 한다.
계약서 작성 시 권리금 회수 관련 조항을 미리 기재하는 것이 분쟁 예방에 도움이 된다.

둘째, 지분 매각 시점에서는 기존 임차인과의 협의을 반드시 진행하고, 필요하다면 퇴거 합의서나 사전 보상안을 제시해 분쟁 소지를 줄여야 한다.

셋째, 지분자 간에는 임차인 대응 방침에 대한 **사전 협약서(공유자 운영협약서)**를 작성해 두는 것이 바람직하다.
이 협약서에는 권리금 처리 방식, 매각 방침, 수익 배분 구조 등이 포함되어야 한다.

마무리: 지분은 작지만 책임은 크다

지분부동산은 작은 돈으로 실물 자산에 투자할 수 있는 매력적인 방식이다.
하지만 '소액 투자'라는 이유로 권리금 문제를 간과하면, 수익은커녕 분쟁과 손해가 투자자의 몫으로 돌아올 수 있다.

특히 임차인이 있는 상업용 부동산이라면, 지분자라고 해서 권리금 책임에서 벗어날 수 없다는 점을 명심해야 한다.
투자자 자신도 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 공유자 및 임차인과의 관계 설정을 명확히 해야 하며, 필요시에는 부동산 전문 변호사나 감정평가사의 자문을 적극적으로 활용하는 것이 좋다.

권리금은 단순한 금액이 아닌, 영업의 시간과 공간이 응축된 자산이다.
지분만으로도 그 가치에 영향을 줄 수 있는 구조 속에서, 지분자의 역할과 책임은 생각보다 더 무겁다는 사실을 잊지 말아야 한다.