지분부동산과 블록체인 기반 조각투자의 차이점

최근 몇 년 사이, 부동산 시장에서 눈에 띄는 흐름 중 하나는 ‘조각 투자’라는 개념의 확산입니다.
고액 자산의 대표 격인 부동산에 수백만 원, 수십만 원으로도 투자할 수 있다는 점에서 많은 개인 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다.

이 조각 투자에는 대표적으로 두 가지 방식이 존재합니다.
바로 `지분부동산’과 ‘블록체인 기반의 조각 투자 플랫폼’ 입니다.
두 방식 모두 '하나의 부동산을 여러 명이 나누어 투자한다'는 점에서 겉보기에는 유사하게 보이지만,
법적 구조, 소유권 성격, 거래 방식, 수익 처리 구조 등에서는 큰 차이를 가지고 있습니다.

이번 글에서는 지분부동산과 블록체인 기반 조각 투자의 핵심 구조적 차이를 중심으로,
각 투자 방식의 장단점과 투자 전략을 비교 분석하여
투자자들이 목적에 맞는 선택을 할 수 있도록 자세하게 안내해 드리겠습니다.

 

 

1. 지분부동산이란 무엇인가?

지분부동산은 하나의 부동산을 복수의 개인이 법적으로 공동 소유하는 구조를 말합니다.
이 구조에서는 각 투자자가 실제 부동산 등기부등본상에 지분자로 등록되며,
법적으로는 공동소유자(공유자)의 지위를 가집니다.

예를 들어, 10억 원짜리 상가를 5명이 각각 2억 원씩 투자하여
각자 20%의 지분을 보유하게 되면, 실제 등기부등본에는 각자의 이름과 지분 비율이 등재됩니다.

이러한 지분 소유는 민법상 공유 관계로 규정되며,
공유자는 자신의 지분에 해당하는 권리(임대 수익, 매각 대금 등)를 행사할 수 있고,
경우에 따라 단독으로 공유물분할청구 소송 등을 제기할 수도 있습니다.

2. 블록체인 기반 조각 투자란 무엇인가?

블록체인 기반 조각 투자는 부동산을 직접 소유하지 않고,
해당 부동산에서 발생하는 수익 또는 권리에 대해 토큰화된 증권을 매입하는 구조입니다.

이때 투자자는 실제 부동산의 등기부등본에 이름이 올라가는 것이 아니라,
해당 부동산을 보유하고 있는 특수목적법인(SPC) 또는 신탁회사가 자산을 보유하며,
플랫폼을 통해 투자자는 디지털 방식의 소유증명 또는 배당 청구권을 얻게 됩니다.

이 방식은 블록체인 기술을 활용하여
소유 구조를 토큰 단위로 분할하고, 거래 기록과 수익 분배 과정을 투명하게 기록할 수 있는 특징이 있으며,
국내에서는 카사(Kas), 누 센터 블록, 편들(Fun ble) 등의 플랫폼이 대표적입니다.

3. 구조적 차이 비교

 

① 소유권의 성격

지분부동산:
 → 법적으로 ‘부동산 소유자’로 등기됨
 → 등기부등본에 지분과 이름이 명확히 기재됨
 → 공유자 권한 행사 가능 (예: 임대, 분할 청구 등)

블록체인 조각 투자:
 → 등기상 소유권은 플랫폼 법인이나 신탁 기관에 있음
 → 투자자는 수익 청구권 또는 증권형 토큰을 보유
 → 실물 부동산 소유권은 없음

② 법적 기반과 규제

지분부동산:
 → 민법상 ‘공유물’ 규정 적용
 → 실물 자산이기 때문에 민사법, 부동산등기법 적용
 → 세금, 권리 행사, 분쟁 해결 모두 민사소송 가능

블록체인 조각 투자:
 → 금융상품에 해당하며 자본시장법 적용 가능
 → 일부는 증권형 토큰(STO)으로 분류되어
  금융당국의 인가 또는 제도화 절차 필요
 → 투자자는 플랫폼 약관에 따른 수익 청구권만 보유

③ 거래 방식 및 유동성

지분부동산:
 → 지분을 다시 매각하려면 등기 이전 필요
 → 유동성이 낮고 매수자 찾기가 어려움
 → 일반적인 부동산 거래처럼 시간과 절차가 소요됨

블록체인 조각 투자:
 → 토큰 단위로 거래가 가능하며
 → 플랫폼 내 2차 시장에서 실시간 매매 가능
 → 높은 유동성과 실시간 시세 확인 가능

④ 수익 구조

지분부동산:
 → 실 임대수익을 지분율에 따라 직접 배분
 → 전체 매각 시 시세차익도 지분율대로 배분
 → 유지보수 비용, 세금 등도 지분에 따라 부담

블록체인 조각 투자:
 → 플랫폼이 관리하는 임대수익 또는 배당 수익을
  토큰 보유자에게 지급
 → 수익률이 일정하게 책정되어 지급됨
 → 수익은 플랫폼에 따라 분기별, 월별로 정산

4. 투자자의 권리 비교

 

 구분                                        지분부동산                                                   블록체인 조각투자

소유권	실소유자 (등기 가능)	간접 투자자 (청구권 보유)
의결권	공유자 회의 또는 협의 가능	없음 또는 플랫폼 내부 규칙 따름
분쟁 시 대응	민사소송 가능	약관 기준의 민사상 분쟁 절차
수익 조정 가능성	실질 임대료에 따라 변동	플랫폼 정산 기준 고정화 가능성

5. 어떤 투자 방식이 나에게 유리한가?

지분부동산이 적합한 경우

 

● 실물 자산을 소유하고 싶고, 등기상 권리를 명확히 하고 싶은 경우
● 부동산을 일정 기간 보유하면서 시세차익을 기대하는 투자자
● 법률적 권리행사(임대, 사용, 분할 소송 등)를 직접 행사하고 싶은 경우
● 감정가 대비 저평가된 지분을 경매로 매입하여 전체 매각을 유도하고 싶은 경우

블록체인 조각 투자가 적합한 경우

 

● 소액으로 접근하고, 자산을 빠르게 유동화하고 싶은 투자자
● 부동산을 소유하기보다는 수익률을 기준으로 분산 투자하고 싶은 경우
● 복잡한 등기나 세금 절차 없이 투자하고 싶은 20~30대 초보 투자자
● 월 단위 배당 수익을 목표로 하는 현금 흐름 중심 투자자

마무리

지분부동산과 블록체인 기반 조각 투자는
모두 부동산이라는 실물 자산에 대한 접근 방식을 낮추고,
더 많은 투자자가 안정적인 수익을 누릴 수 있도록 설계된 혁신적 모델입니다.

그러나 이 두 가지 방식은 법적 구조, 소유권, 유동성, 세금, 수익 방식에 있어
근본적으로 다르며, 투자 목적에 따라 적절한 전략이 필요합니다.

지분부동산은 실소유 기반의 투자이기 때문에
법률적 권리와 책임이 동반되며,
보다 적극적인 관리와 전략이 필요한 구조입니다.

반면, 블록체인 기반 조각 투자는
간편한 진입과 유동성, 수익 예측성을 바탕으로
소액 투자자와 분산형 포트폴리오 투자자에게 적합한 방식입니다.

결국 중요한 것은
내가 추구하는 수익 방식이 ‘소유 중심’인지 ‘수익 중심’인지,
그리고 어느 정도의 리스크와 책임을 감수할 수 있는지에 따라
적합한 모델을 선택하는 것입니다.

조각을 나누는 방식은 같아 보여도,
그 안에 담긴 권리와 책임의 구조는 완전히 다릅니다.
제대로 이해하고 접근해야 지금 시대에 맞는 부동산 투자가 가능합니다.