지분부동산에서 ‘단독 사용권’은 어떻게 발생하는가

지분부동산은 말 그대로 하나의 부동산을 여러 명이 지분 형태로 나누어 공동으로 소유하는 방식입니다.
이 구조는 소액으로 실물 부동산에 투자할 수 있다는 점에서 장점이 크지만, 반대로 소유자는 전체 부동산의 ‘일부 지분’만 보유한 상태이기 때문에, 부동산 전체를 마음대로 사용할 수 없습니다.

그러나 지분을 가진 사람이 실제로 특정 공간을 단독으로 사용하거나, 임대하고 이익을 얻는 사례도 종종 등장합니다.
이런 상황에서 많은 투자자들이 궁금해합니다.
“내가 일부 지분만 가지고 있는데, 해당 건물의 일부를 단독으로 사용할 수 있는 근거는 무엇일까요?”
“지분만 가지고도 실제 공간을 사용할 수 있는 법적 권한이 생기나요?”

이번 글에서는 지분부동산에서 ‘단독 사용권’이 어떻게 성립되는지,
그리고 그 사용권을 보장받기 위해 반드시 확인해야 할 법정 조건들을 현실 사례와 함께 구체적으로 정리해 드리겠습니다.

 

1. 지분부동산의 기본 개념: ‘전체에 대한 공동 소유’

지분을 소유한다는 것은 단순히 건물의 특정 방 하나를 보유하는 것이 아닙니다.
법적으로는 부동산 전체에 대해 비율만큼 권리를 갖는 상태를 의미합니다.

예를 들어, 건물 한 채를 2명이 50%씩 공동 소유하고 있을 경우,
A 씨는 1층을, B 씨는 2층을 점유하고 있더라도 법적으로는 건물 전체에 대해 각각 1/2의 소유권을 가진 것입니다.

따라서 특정 공간을 독점적으로 사용하는 것에는 명시적 합의 또는 암묵적 용인이라는 조건이 필요합니다.

2. 지분부동산에서 ‘단독 사용권’의 발생 방식은 두 가지뿐입니다

지분만을 보유한 상태에서는 ‘사용권’은 법적으로 자동으로 생기지 않습니다.
단독 사용권이 성립되기 위해서는 아래 두 가지 중 하나의 조건을 만족해야 합니다.

① 지분자 간의 명시적 합의

공유자 전원 간의 서면 합의 또는 구두 합의가 존재하고,
특정 공간을 특정 지분자가 독점적으로 사용하기로 결정한 경우,
해당 지분자는 일정 기간 해당 공간을 단독으로 사용하는 권리를 가지게 됩니다.

실제 사용 예시:
A, B, C가 다세대 주택을 1/3씩 공유하면서,
 A는 1층, B는 2층, C는 3층을 사용하기로 명시적으로 합의한 경우
→ 각 지분자는 서로 사용 공간을 침범할 수 없으며,
 각자의 공간을 단독으로 임대하거나 리모델링할 수 있습니다.

이 경우 ‘명시적 합의’가 있다면,
법원은 이를 단독 점유에 대한 묵시적 또는 명시적 권리 인정으로 판단하게 됩니다.

② 장기간의 독점 점유 + 다른 지분자의 용인

형식적인 계약이 없어도,
장기간 지분자 중 한 사람이 특정 공간을 독점적으로 사용했고,
다른 지분자들이 이에 대해 아무런 이의를 제기하지 않았던 경우,
법적으로는 ‘묵시적 사용권’이 인정될 수 있습니다.

이는 민법상 공유자 간 사용 관계에 대한 묵시적 합의로 간주하며,
특히 10년 이상 단독 점유가 이루어졌다면 사실상의 배타적 점유 권한으로 보아
다른 지분자의 점유방해 금지 청구를 배척하는 판례도 존재합니다.

3. 지분부동산에서 ‘단독 사용권’이 인정되면 가능한 행위들

단독 사용권이 확정되면 다음과 같은 행위가 가능합니다.

단독 거주: 명시적·묵시적 사용권이 인정된 경우, 다른 지분자들은 해당 공간에 대해 점유권을 주장할 수 없습니다.

임대: 독점 사용 공간을 제삼자에게 임대할 수 있으며, 수익은 임대한 지분자가 단독 수령할 수 있습니다.

리모델링/수리: 사용 공간 내에서 건축적 변경이나 수리를 단독 결정할 수 있으며,
 단, 구조적 변경이 필요할 경우에는 공유자 전원의 동의가 필요합니다.

사용권 양도 또는 이전: 권리 양도로 수익을 창출하는 것은 가능하지만,
 실제로는 소유권 분할이 없기 때문에 양도에는 법적 제한이 따릅니다.

4. 지분부동산에서 사용권이 없는데 단독 사용한 경우 발생할 수 있는 문제

지분만을 보유하고 있을 뿐,
공유자 간의 사용 합의가 존재하지 않은 상태에서 단독 점유 또는 임대를 진행하면,
법적 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

대표적인 분쟁 유형:
점유방해금지 청구: 다른 공유자가 ‘내 동의 없이 부동산을 사용했다’며 사용 중지를 요구하는 경우

부당이득 반환청구: 무단 임대로 인해 이익을 얻은 경우, 다른 지분자들이 ‘수익 분배’를 요구할 수 있습니다.

공유물 분할 청구 소송 유도: 갈등이 장기화하면 전체 매각 또는 소송으로 이어질 수 있습니다.

5. 지분부동산에서 단독 사용권을 안전하게 확보하기 위한 실전 전략

지분부동산을 보유하면서 실제 공간을 단독으로 사용하고자 한다면,
다음과 같은 절차와 전략이 필요합니다.

1) 공동 사용 합의서 작성

모든 공유자와 서면으로 합의서를 작성하고,
누가 어떤 공간을 어떤 기간 동안 단독 사용하기로 했는지 명시해야 합니다.

2) 사용 구역 구분을 도면화

사용 공간을 도면이나 설계 도면으로 구분하고,
해당 구역이 실제 지분율과 연계되는지 확인해야 합니다.

3) 임대 목적이라면 공동 임대계약서 또는 위임장 필요

임대 시, 공유자 전원이 함께 임대계약을 체결하거나
사용권 보유자가 단독 임대할 수 있도록 위임장을 받아두어야 법적 리스크를 줄일 수 있습니다.

4) 일정 기간 사용 후 등기분할 또는 공유물 분할 계획 수립

장기적으로는 공유물 분할을 통해 각자의 소유 공간을 명확히 분리하는 것이 가장 안전합니다.
이는 지분 투자 후 단독 소유 또는 매각 전략을 실행할 때 유리합니다.

마무리: 지분만으로도 단독 사용은 가능하지만, ‘합의’ 없이는 위험해집니다

지분부동산은 공동 소유의 구조이기 때문에,
어떠한 형태로든 ‘다른 지분자의 권리’를 고려하지 않고 단독으로 사용하는 행위는 법적 리스크가 매우 큽니다.

하지만 명시적 합의나 장기 점유에 따른 묵시적 권리 구성이 있다면,
단독 사용은 가능하며, 그 사용권을 기반으로 거주, 임대, 리모델링 등 다양한 활용도 가능합니다.

지분을 소유하고 있다면 반드시 ‘등기’만 확인할 것이 아니라,
실제 사용권이 어떻게 구성되어 있는지를 계약서, 점유 현황, 과거 합의 명세를 통해 명확히 파악해야 합니다.