지분부동산과 임차인의 법적 충돌, 어떻게 해결하나?

지분부동산은 최근 몇 년 사이에 다양한 방식으로 활용되며 부동산 시장의 새로운 흐름을 만들고 있습니다. 상속, 공동 투자, 리츠 대체 상품, 지분경매 등으로 인해 하나의 부동산이 여러 명에게 나누어져 소유되는 경우가 많아졌고, 이러한 구조는 합리적인 자산 분할과 소액 투자의 기회를 만들어주고 있습니다.

하지만 이렇게 분산된 권리는 또 다른 문제를 낳습니다.
가장 대표적인 갈등 중 하나는 ‘임차인과 지분 소유자 간의 충돌’입니다.
임차인은 명확하게 임대차 계약서를 들고 권리를 주장하지만,
지분 소유자는 전체를 소유하지 않았기에 모든 권리를 행사할 수 없습니다.

“지분을 가진 사람은 임차인을 내보낼 수 있을까?”
“임차인은 누구에게 임대료를 내야 할까?”
“전체 소유자가 아닌 일부 지분자와 체결한 계약은 유효한가?”

이처럼 지분 소유자와 임차인의 이해가 충돌할 때 발생하는 법적 문제를
명확하게 이해하고, 실질적인 해결 전략을 모색하는 것이 무엇보다 중요합니다.
이번 글에서는 실제 사례를 통해 지분부동산과 임차인의 충돌 유형, 법적 해석, 분쟁 해결 방법을 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

지분부동산과 임차인의 관계는 왜 복잡해지는가?

지분부동산은 기본적으로 ‘1인의 독점적 소유’가 아닌 ‘여러 명의 공동소유’를 전제로 합니다.
이때 중요한 법적 전제는, 공유자 중 누구도 단독으로 부동산 전체에 대한 처분, 임대, 점유 결정을 할 수 없다는 점입니다.

하지만 현실에서는 지분자 중 일부가 임대차 계약을 단독으로 체결하거나,
세입자가 임대인의 지분 관계를 정확히 모르고 계약을 맺는 경우가 매우 많습니다.
이에 따라 다음과 같은 갈등 구조가 발생하게 됩니다.

일부 지분자가 임대차 계약을 체결했으나 다른 공유자는 이에 동의하지 않음
세입자가 임대보증금을 지불했지만, 실제 권한이 없는 지분자와 계약한 경우
지분 경매를 통해 새로 소유자가 된 사람이 기존 임차인을 퇴거시키려는 경우
임차인이 지분자를 대상으로 권리금, 시설비, 퇴거 보상 등을 요구하는 상황

이 모든 상황은 공유물의 점유와 처분에 대한 기본 법리를 모르면
임차인과 지분자 모두에게 큰 손해를 초래할 수 있습니다.

공유자 중 일부만 임대계약을 체결한 경우, 계약은 유효할까?

핵심 쟁점 중 하나는 ‘지분자 단독 임대 계약의 효력’입니다.

민법에 따르면, 공유물의 처분 및 중요 사용에 대해서는 공유자 전원의 동의가 필요합니다.
이는 단순히 소유권 매각만 아니라, ‘임대차 계약’과 같은 재산권의 사용에 대해서도 마찬가지입니다.

따라서 다음과 같은 상황은 문제가 됩니다.

지분 30%를 가진 A가 전체 건물에 대해 B와 임대차 계약을 체결함
A는 권한 없이 전체를 임대한 셈이 되고, B는 권리를 보호받기 어려운 계약을 체결한 것입니다

이 경우 계약 자체가 무효가 되는 것은 아니지만, 나머지 공유자들이 이를 부인하거나 반대할 경우,
임차인은 계약상 불리한 위치에 놓이게 됩니다.

실제 판례에서는 지분자 단독 임대 계약에 대해, 다른 공유자의 동의나 묵시적 허용이 없는 한 법적 효력이 제한적이라고 판단하고 있습니다.

임차인의 권리는 어떻게 보호받을 수 있을까?

그렇다면 임차인은 어떻게 자신의 권리를 지킬 수 있을까요?

일반적으로 다음 두 가지 요건을 갖추어야 일정한 보호를 받을 수 있습니다.

계약 당시에 공유자 전원의 명시적 혹은 묵시적 동의가 있었다는 점
임차인이 계약 체결 당시 ‘임대인의 권한 범위’를 충분히 확인하고 계약했다는 점

하지만 이 조건을 충족하기 어렵다면, 임차인은 법적으로 다음과 같은 선택을 해야 할 수 있습니다.

공유자 전체를 상대로 보증금 반환 청구 소송 제기
강제 집행이나 퇴거 조치에 대비해 손해배상 청구 준비
조정 또는 화해 절차를 통해 일정 수준의 보상 요구

실무상에서는 공유자 중 실제 점유 중인 인물이 있거나,
묵시적으로 임대를 용인한 정황이 있다면 임차인의 일부 권리를 인정받는 사례도 있지만,
법리적으로는 상당히 복잡하고, 사례별로 판단이 달라질 수 있습니다.

지분 경매 낙찰자 vs 기존 임차인: 누가 우선인가?

지분경매가 이루어져 새로운 지분자가 등장한 경우,
기존 임차인과의 권리 충돌이 본격적으로 발생하게 됩니다.

예를 들어, 기존 공유자 A가 임대차 계약을 체결해 건물 전체를 임차인에게 사용하도록 했는데,
A의 지분이 경매로 넘어가면서 새로운 지분자 B가 등장했다면,
B는 다음 중 하나의 선택을 해야 합니다.

기존 임차인과 협의하여 공동 임대 유지
점유배제 청구 소송 또는 명도소송 제기

이때 임차인은 계약상 보호를 받기 어렵고,
지분경매는 전체 부동산을 대상으로 한 것이 아니기 때문에
임차인의 주거 보장도 상대적으로 불안정해질 수 있습니다.

이처럼 지분의 변동과 임차인 권리가 충돌할 경우,
임차인이 거주하고 있다고 해서 무조건 보호받는 것은 아닙니다.

분쟁 예방을 위한 현실적 조언

지분자든 임차인이든 이와 같은 충돌을 예방하기 위해서는
다음과 같은 실무적 조치가 필수입니다.

지분 소유자라면

임대차 계약 전 반드시 공유자 전원의 동의를 확보
공동명의로 계약서를 체결하거나 위임장을 포함해 권한을 명확히 하기
임대 목적일 경우, 처음부터 공유자 간 ‘공동 임대 운영계약서’를 작성해 분쟁 예방

임차인이라면

계약 전 반드시 등기부등본 확인 및 공유자 현황 파악
임대인의 지분율과 권한 범위를 계약서에 명시하도록 요청
필요시 공유자 전원의 확인서나 위임장 요구

이러한 사전 조치 없이는,
나중에 퇴거 요청이나 보증금 반환 거절 등의 문제로 이어질 가능성이 매우 높습니다.

마무리: 한 공간에 얽힌 복잡한 권리, 법과 현실 모두 고려해야

지분부동산은 자산을 나누고 활용할 수 있는 유연한 구조이지만,
그 구조 안에 타인의 권리와 법적 책임이 얽히면,
단순한 부동산 거래 이상의 복잡한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

특히 임차인과 지분 소유자의 충돌은
‘누가 전체에 대해 권한을 가지는가?’라는 근본적인 질문에서 시작됩니다.
단독 소유와는 달리, 지분 소유자의 권리는 제한적이며,
그 제한 속에서 타인의 권리인 임차권과 맞부딪칠 때
법적 판단은 까다롭고 결과는 예측하기 어렵습니다.

따라서 지분 소유자는 반드시 자신의 권한을 명확히 인식하고,
임차인 역시 계약 상대방의 법적 지위와 구조를 사전에 확인해야만
불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

하나의 집, 두 개 이상의 권리,
그 안에서 조화를 이루려면 법적 이해와 실무적 준비가 모두 필요합니다.
지분부동산의 가치를 높이고 활용성을 극대화하려면,
그 안에 얽힌 사람들의 권리와 책임도 함께 정리되어야 합니다.