외국인도 국내 지분부동산에 투자할 수 있을까?
최근 몇 년 사이, 국내 부동산 시장에는 새로운 흐름이 감지되고 있습니다.
단순한 내국인의 투자 열풍을 넘어, 해외 투자자들의 관심이 점점 커지고 있다는 점입니다.
특히 서울 강남, 판교, 마포 등의 상업용 부동산은 물론, 수도권과 부산, 제주 등 주요 지역에서도
국외 자본의 유입 사례가 눈에 띄게 증가하고 있습니다.
이 가운데, 높은 금액이 필요하지 않고 소액으로도 가능하다는 점에서 **‘지분부동산’**에 대한 관심이 외국인 투자자 사이에서도 점점 높아지고 있습니다.
그렇다면 외국인도 한국에서 지분부동산 투자가 가능한 것일까요?
단순 부동산 취득과는 어떤 차이가 있으며, 법적 제약이나 절차는 무엇이 다를까요?
이번 글에서는 외국인의 지분부동산 투자 가능성, 절차, 주의 사항, 법적 이슈, 그리고 실제로 어떤 방식으로 투자할 수 있는지를 상세히 안내해 드리겠습니다.
외국인의 국내 부동산 취득, 가능한가?
먼저 기본 전제부터 확인해 보겠습니다.
외국인은 원칙적으로 한국 내 부동산을 취득할 수 있습니다.
다만, 특정 절차와 신고 요건을 충족해야 하며, 국내인과 동일한 세법 적용을 받는 것이 기본 원칙입니다.
외국인의 부동산 취득과 관련한 대표적인 법률은 다음과 같습니다.
외국인토지법
부동산 거래 신고 등에 관한 법률
외국환거래법
이들 법률에 따라, 외국인이 한국에서 부동산을 구매할 때는 사전 혹은 사후 신고, 자금 출처 확인, 외환 규제 등의 절차를 거쳐야 합니다.
이러한 법률은 지분 형태의 부동산 취득에도 동일하게 적용됩니다.
즉, 외국인도 일정한 요건을 갖추면 지분 단위로 국내 부동산에 투자할 수 있습니다.
지분부동산의 정의: 외국인 투자자 입장에서 이해해야 할 점
지분부동산이란, 하나의 부동산을 여러 명이 일정 비율로 소유하는 형태를 말합니다.
공동명의나 공유지분 등의 형식으로 등기부에 등재되며, 법적 소유권은 지분율에 따라 명확히 구분됩니다.
다만 중요한 점은, 지분만 소유한다고 해서 자동으로 사용권이나 임대권이 발생하지는 않는다는 점입니다.
이는 외국인에게도 동일하게 적용되며, 지분 투자 이후 해당 부동산의 이익을 얻기 위해서는 지분자 간 별도의 계약 또는 약정이 필요합니다.
따라서 외국인 투자자 입장에서는 “지분 취득 + 수익 구조 참여”의 두 가지 측면을 함께 고려해야만
실질적인 투자 수익을 실현할 수 있습니다.
외국인이 지분부동산에 투자할 수 있는 방법
외국인이 국내 지분부동산에 투자할 수 있는 방식은 다양합니다.
크게 나누면 아래와 같은 3가지 방법이 있습니다.
1. 개인 명의로 직접 지분 취득
외국인이 한국 내 부동산 지분을 직접 취득할 수 있으며, 이 경우 공동명의 또는 단독 지분 등기로 가능합니다.
예를 들어, A 부동산의 20% 지분을 외국인이 단독으로 소유하고, 등기부등본상에도 그 지분이 명시되는 구조입니다.
다만, 이 경우 다음과 같은 절차가 필요합니다.
부동산 거래 신고 (사후 30일 이내)
외국환 신고 및 외환 송금 경로 확인
취득세 납부
공유자 간의 권리관계 확인
이 방식은 법적으로 완전한 소유권을 확보할 수 있지만,
공유자 간 분쟁 발생 시 직접 대응해야 하는 부담이 있습니다.
또한 임대 수익 참여나 실사용은 공유자 간 협의가 선행되어야만 가능합니다.
2. 법인을 통한 간접 투자
일부 외국인은 한국 내 부동산을 취득하기 위해 현지 법인을 설립하거나, **투자 목적의 유한회사(SPC)**을 통해 지분을 매입합니다.
이 방식은 대규모 투자자 또는 기관 투자자에게 적합합니다.
장점은 다음과 같습니다.
세금 절감 구조 가능 (법인세로 통일)
지분 매입 시 매도인과 법인 간의 계약으로 관리 수월
여러 지분을 포트폴리오화하여 분산 투자 가능
다만, 법인 설립 및 운영에 대한 규제가 있으며, 지속적인 관리 비용과 법인세, 배당소득세 이중과세 이슈도 존재합니다.
3. 프롭테크 플랫폼을 통한 조각 투자
최근 가장 주목받는 방식은 프롭테크 기반 지분 투자 플랫폼을 통한 간접 참여입니다.
예를 들어 카사(KASA), 누 센터 블록, 편들 등에서는 디지털 토큰 또는 지분권 증서 형태로 외국인 투자자의 참여를 허용하고 있습니다.
이 방식은 상대적으로 진입이 간편하며, 플랫폼에서 세금 신고, 수익 분배, 등기 관리까지 지원하기 때문에
비전문가 외국인도 쉽게 진입할 수 있습니다.
주의할 점은 다음과 같습니다.
해외 투자자 대상 플랫폼의 법적 자격 여부 확인
지분권이 실물 등기와 연동되어 있는지 확인
투자수익에 대한 세금 자동 원천징수 여부 확인
외국인이 지분부동산 투자 시 꼭 알아야 할 법적 제약
외국인이 지분부동산에 투자할 수 있다고 해서,
제한 없고 자유로운 투자가 가능한 것은 아닙니다.
다음은 반드시 유의해야 할 핵심 법적 제약 사항들입니다.
토지 소유 제한
외국인의 경우, 특정 지역(예: 군사 보호구역, 개발제한구역 등)에서는 토지 소유가 제한될 수 있습니다.
또한 외국인이 일정 규모 이상의 농지나 산지를 취득하려면 지자체의 허가가 필요합니다.
자금 출처 증빙 및 외환 규제
외국환거래법에 따라, 외국인은 해외에서의 자금 유입 경로를 명확히 증빙해야 하며,
일정 금액 이상의 투자는 외환은행 또는 한국은행 보고가 필요합니다.
또한 향후 수익을 본국으로 송금하려면, 세금 납부 사실과 투자 소득 증빙이 필수입니다.
세금 문제
외국인도 국내 부동산에 대해 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등을 동일하게 납부해야 합니다.
지분부동산이라 하더라도, 해당 지분에 대한 세금 계산 및 신고는 필수이며,
양도 시에는 국내 원천소득으로 간주하여 과세 대상이 됩니다.
외국인 투자자에게 추천되는 투자 전략
외국인이 국내 지분부동산에 참여할 경우, 다음과 같은 전략을 고려해 볼 수 있습니다.
단기 수익 중심 투자
공실률이 낮고 임대수익률이 높은 상가, 오피스 위주로 소액 지분을 보유하여
단기간 월세 수익을 분배받는 전략입니다.
중장기 포트폴리오 분산
여러 플랫폼을 통해 지역별, 자산 유형별로 지분을 분산 보유하여
환차익, 자산가치 상승, 수익률 안정화를 동시에 추구할 수 있습니다.
블록체인 기반 투자 상품 활용
누 센터 블록 등에서는 지분권을 NFT로 전환하여
제삼자에게 판매하거나, 해외에서도 보유 관리가 가능하므로
실물 자산이 디지털 자산처럼 거래될 수 있는 장점이 있습니다.
마무리: 외국인도 이제 ‘지분’으로 한국 부동산에 참여할 수 있다.
한국 부동산 시장은 여전히 매력적인 투자처로 꼽히며,
외국인 투자자들의 유입은 앞으로도 지속될 가능성이 큽니다.
특히 지분부동산이라는 구조는 외국인에게 법적 소유권 확보, 소액 진입, 수익 분배 참여라는
3박자를 모두 제공하면서도, 과거에는 진입이 어려웠던 소규모 투자자들에게도 새로운 기회를 열어주고 있습니다.
다만, 외국인이라는 신분에서 발생하는 법적, 세무적, 외환 관련 제약사항을 충분히 이해하고
전문가의 조언을 받으며 투자 구조를 설계하는 것이 무엇보다 중요합니다.
이제 한국 부동산은 외국인에게도 더 이상 높은 벽이 아닙니다.
특히 지분과 디지털 기술이 결합한 부동산 구조에서는,
국적이 아닌 전략과 정보가 투자 성패를 가르는 시대가 열리고 있습니다.
당신이 해외 투자자라면,
지금이야말로 ‘한국 지분부동산’에 주목해야 할 때입니다.
그리고 그 투자는 생각보다 훨씬 더 가까이에 있습니다.