지분부동산을 임대할 수 있을까? 임대 시 유의점
부동산 투자에서 ‘임대 수익’은 매우 중요한 수익원입니다.
특히 많은 투자자가 매달 고정적인 현금 흐름을 만들기 위해
상가, 오피스텔, 주택 등을 매입하여 임대 사업을 고려하게 됩니다.
최근에는 자본의 부담을 줄이기 위해 지분 형태로 부동산을 공동 소유하는 지분부동산 투자가 활발해지고 있으며,
이에 따라 “지분만 가지고 있어도 임대가 가능한가?”라는 질문이 점점 많아지고 있습니다.
실제로 지분 소유자는 전체 부동산의 일부 권리를 보유하게 되지만,
단독 소유자가 아니기 때문에 임대에 있어 여러 제약과 조건이 따르게 됩니다.
이 글에서는 지분부동산의 임대 가능 여부를 법적, 실무적 관점에서 살펴보고,
지분 소유자가 임대 수익을 창출하기 위해 반드시 알아야 할 유의점과 대응 전략을 상세히 설명하겠습니다.
1. 지분 소유자, 임대를 할 수 있는가?
결론부터 말씀드리자면,
지분만 보유한 경우 단독으로 임대하는 것은 원칙적으로 불가능합니다.
지분 소유자라 해도, 해당 부동산의 전체에 대한 공동 소유 상태이기 때문에
타인의 지분이 포함된 부동산을 단독으로 제삼자에게 임대할 수 있는 법적 권한이 존재하지 않습니다.
민법 제264조에 따르면,
“공유자는 공유물의 전부 또는 일부를 사용하려면 다른 공유자의 동의를 얻어야 한다”고 명시되어 있습니다.
즉, 지분을 가지고 있더라도 단독으로 제삼자와 임대차 계약을 체결하는 것은
다른 지분자의 소유권을 침해할 수 있기 때문에 법적으로 문제가 될 수 있습니다.
2. 지분부동산 어떤 경우에 임대가 가능해지는가?
지분을 보유한 상태에서도 아래와 같은 조건이 충족되면 임대가 가능합니다.
1) 다른 지분자들과의 ‘임대 사용 합의’가 있는 경우
가장 일반적인 방법은 공유자 전원 또는 과반수의 동의를 얻어
해당 부동산을 제삼자에게 임대하는 방식입니다.
이때는 공동명의로 임대차 계약서를 작성하거나,
임대 권한을 특정 지분자에게 위임하는 문서(위임장)를 함께 작성해야 합니다.
이 경우 임대료 수익은 지분율에 따라 각 공유자에게 분배됩니다.
2) 특정 공간을 독점 사용하고 있고, 다른 지분자의 용인이 있었던 경우
지분자는 전체 공간이 아닌, 특정 호실 또는 특정 층을 독점적으로 사용해 왔다면,
묵시적인 ‘단독 사용권’이 인정될 수 있습니다.
이러한 경우는 민법상 점유권 보호가 적용될 수 있으며,
지속적인 사용과 공유자들의 암묵적 동의가 있었다면 임대도 가능하다는 판단이 내려질 수 있습니다.
그러나 여전히 명시적인 반대가 없었을 뿐이지,
법적 분쟁 발생 시 무단 임대 행위로 해석될 여지는 존재하므로 주의가 필요합니다.
3. 지분부동산 단독 임대 시 발생할 수 있는 분쟁 사례
지분자가 동의 없이 부동산을 임대할 경우, 아래와 같은 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
① 점유 방해금지 청구
다른 지분자가 해당 임대차 계약에 동의하지 않았다면,
‘자신의 지분에 대한 점유를 방해당했다’는 이유로
점유 방해 금지 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
② 부당이득 반환 청구
지분자가 전체 임대 수익을 독식했다면,
다른 지분자는 이에 대해 자신의 지분에 해당하는 임대 수익을
부당이득 반환 청구라는 방식으로 회수할 수 있습니다.
③ 공유물분할청구 소송
임대 행위 자체가 공유자의 권리를 침해한다고 판단되면,
다른 지분자는 전체 부동산의 경매를 요구하는 공유물분할청구 소송을 제기할 수 있습니다.
이 경우 강제경매 절차로 이어질 수 있으며,
부동산 자체가 매각되고 지분자는 지분율에 따라 현금 배분을 받게 됩니다.
4. 임대 이익을 얻기 위한 실질적인 전략
① 사전에 ‘공유자 간 임대 운영 협의서’ 체결
임대 목적으로 지분을 취득했거나,
향후 이익을 얻기 위한 목적이라면
모든 공유자와 함께 임대 운영에 대한 합의서를 작성해야 합니다.
이 문서에는 다음 내용이 포함되어야 합니다.
임대 여부 및 기간
수익 분배 방식 (세후 기준 또는 비용 공제 후 분배 등)
임차인 선정 방식
관리 책임자 지정
분쟁 발생 시 조정 방식
② 공동 임대차 계약 체결
임대차 계약서는 반드시 모든 공유자가 서명하거나,
한 사람에게 위임장을 통해 권한을 위임하는 방식으로 작성해야 합니다.
이때 위임장은 등기부등본상의 공유 지분자 모두의 서명과 인감이 필요할 수 있습니다.
임대차 계약서를 작성할 때 계약 주체가 누구인지 명확하게 기재하는 것이 분쟁 예방에 중요합니다.
③ 지분을 법인으로 이전 후 사업화
복수의 지분자가 사업 목적으로 부동산을 임대하고자 한다면,
법인을 설립하고 해당 법인 명의로 지분을 이전한 뒤,
법인이 통합된 임대 운영을 하는 것이 현실적입니다.
이 방법은 세금 및 회계 측면에서도 유리하며,
외부 투자 유치나 임대 사업 등록 시에도 장점이 많습니다.
5. 세금 및 신고 의무에 대한 고려
지분을 보유한 상태에서 임대 수익이 발생하면,
해당 수익은 ‘임대소득’ 또는 ‘기타소득’으로 간주하여
소득세 및 지방소득세 부과 대상이 됩니다.
임대소득이 연 2천만 원을 초과하면
종합소득세 신고 대상이 되며,
지분율에 따라 각 공유자가 소득을 분배받고
각자 소득 신고를 해야 합니다.
플랫폼이나 법인이 수익을 관리하는 경우는
지급명세서나 배당 명세서를 통해 연말정산에서 반영됩니다.
그러나 개인 간 공동 임대에서는 수익 분배와 소득 신고가 투명하게 이루어져야
세무 리스크를 줄일 수 있습니다.
마무리
지분부동산은 소액으로 실물 자산에 접근할 수 있는 장점을 가진 투자 방식이지만,
그 구조 특성상 사용과 임대에 있어 법적 제한과 공동자 간의 협의 필요성이 따르게 됩니다.
지분만 가지고 있는 상태에서는
단독 임대는 원칙적으로 불가능하며,
다른 공유자의 동의 없이 임대 수익을 독점할 경우
법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
따라서 지분 임대를 고려하고 있다면
반드시 사전 합의와 명확한 계약 구조를 갖추는 것이 중요합니다.
필요하다면 법률 전문가나 세무사의 도움을 받아
투자 목적과 현실적 운용 방식을 일치시켜야
안정적인 수익과 권리 보호를 동시에 실현할 수 있습니다.
지분으로도 임대는 가능하지만,
그 가능성은 ‘권리의 크기’가 아니라 ‘합의의 여부’에 달려 있습니다.