지분부동산에서 가장 흔한 분쟁 유형 TOP 5

최근 부동산 거래에서 ‘지분부동산’이라는 개념이 더 이상 낯설지 않게 되었습니다.
특히 가족 간 상속이나 공동 투자, 이혼 이후 재산 분할 과정 등에서 지분 형태로 부동산을 소유하는 사례가 점점 증가하고 있습니다.
그러나 지분부동산은 단독 소유와 달리 공동 소유자 간 권리 충돌이 발생하기 쉬운 구조이며, 실제로 소유권 행사와 관련된 법적 분쟁이 끊임없이 발생하고 있습니다.
분쟁은 감정의 골로 이어지기도 하며, 재산권 행사 자체를 제한하는 결과로 이어질 수 있기 때문에 사전에 어떤 갈등이 자주 발생하는지 알고 대비하는 것이 매우 중요합니다.

이번 글에서는 지분부동산에서 실제로 자주 발생하는 분쟁 유형 5가지를 선정하여,
각 분쟁이 어떻게 발생하는지, 왜 문제가 되는지, 그리고 어떻게 예방하거나 해결할 수 있는지를 자세히 설명드리겠습니다.

1. 지분부동산 공유물 분할을 둘러싼 갈등

지분부동산에서 발생하는 가장 빈번한 분쟁은 공유물 분할에 대한 갈등입니다.
공유자는 법적으로 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 이에 따라 물리적 분할(현물분할)이나 금전적 분할(현금분할) 방식으로 권리를 정리할 수 있습니다.

 

문제는 분할 방법이나 시점에 대한 공유자 간의 의견 차이입니다.
예를 들어 토지를 공동으로 소유하고 있는 형제 중 한 명이 분할을 원하지만 다른 형제는 유지하려는 경우,
서로 간의 이해가 충돌하며 협의가 결렬되면 결국 법원에 ‘공유물 분할청구소송’을 제기하는 상황으로 이어지게 됩니다.

 

이 과정에서 감정평가 비용, 소송 비용, 시간 소모가 발생하며 법적 분쟁이 장기화되는 사례도 많습니다.
현물로 나누기 어려운 부동산의 경우 결국 경매 절차로 이어지며, 시장가보다 낮은 금액으로 부동산이 처분되는 손해를 보는 경우도 많습니다.

2. 지분부동산 매도 시 우선매수청구권 관련 분쟁

지분을 제3자에게 매도하는 과정에서 발생하는 대표적인 분쟁은 공유자의 우선매수청구권과 관련된 것입니다.
민법에 따르면 공유자는 다른 공유자가 지분을 제3자에게 매도할 경우, 동일한 조건으로 우선 매수할 권리가 있습니다.

그러나 실무에서는 이 권리를 행사할 수 있는 기회를 사전에 공유자에게 알리지 않고 거래를 진행하거나, 고의로 통지를 누락하는 사례가 발생하고 있습니다.
이 경우 우선매수청구권이 침해되었다고 판단되면, 법적 소송을 통해 매매 무효 또는 지분 회복을 요구하는 분쟁이 발생합니다.

특히 투자 목적으로 들어온 제3자가 기존 공유자와 갈등을 유발하는 경우, 장기적인 공동소유관계가 심각하게 훼손되는 결과를 초래하게 됩니다.
이를 방지하기 위해서는 매도 전 반드시 공유자에게 서면 통지 또는 의사 확인을 거치는 절차가 필요하며, 계약서상에 이와 관련된 조항을 명시하는 것이 좋습니다.

3. 지분부동산 사용권 및 점유권 분쟁

지분부동산에서는 전체 부동산에 대한 공동 소유권을 갖고 있기 때문에, 어느 한 사람이 특정 공간을 독점적으로 사용하는 것이 원칙적으로 불가능합니다.
그러나 실무에서는 한 공유자가 해당 부동산 전체를 점유하거나, 타인에게 무단 임대를 주는 경우가 많습니다.

예를 들어, 공동상속받은 주택에서 한 명이 단독으로 거주하면서 다른 공유자에게 임대료나 보상 없이 사용하는 경우,
다른 공유자는 자신의 지분에 대한 점유권이 침해되었다고 주장하며 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또한 임대료가 발생하는 경우, 이를 어떻게 분배할 것인지에 대한 구체적인 합의가 없으면 임대수익 분배 관련 분쟁이 이어지게 됩니다.

이런 분쟁은 감정 문제로 확대되기 쉬우며, 장기적으로는 명도소송, 부당이득 반환 청구 소송 등으로 비화되는 경우도 많습니다.

4. 지분부동산 증여 또는 매도 시 세금 부담 분쟁

지분을 타인에게 매도하거나 증여하는 경우, 취득세나 증여세, 양도소득세 등 복잡한 세금 문제가 발생하게 됩니다.
이 과정에서 세금 부담 주체에 대한 인식 차이로 갈등이 생길 수 있으며, 세금 문제로 인해 지분 이전 자체가 무산되거나 중단되는 사례도 많습니다.

예를 들어, 부모가 자녀에게 지분을 증여하면서 자녀는 이를 무상으로 받았다고 생각하지만,
세금은 본인이 납부해야 한다는 사실을 나중에 알게 되면 갈등이 생길 수 있습니다.
또한 공동명의로 부동산을 소유하면서 자금 출처가 불분명한 경우, 국세청이 증여세를 부과하게 되고,
이때 공동명의자 간 세금 책임 분담에 대한 분쟁이 발생하게 됩니다.

이러한 분쟁은 단순히 금전적 문제에 그치지 않고, 소유 구조 자체를 다시 조정해야 하는 복잡한 상황으로 이어질 수 있습니다.
사전에 세무 전문가의 상담을 통해 각자의 세금 부담 구조를 명확히 해두는 것이 가장 효과적인 예방책입니다.

5. 지분부동산 처분 여부에 대한 의견 충돌

지분부동산을 공동으로 소유하고 있을 경우, 해당 부동산을 팔 것인지, 보유할 것인지에 대한 의견 차이가 빈번하게 발생합니다.
특히 수익형 부동산이나 감정적 가치가 있는 주택의 경우, 한 사람은 처분을 원하지만 다른 사람은 보유를 고집하는 갈등이 자주 나타납니다.

예를 들어, 상속으로 공동 명의가 된 아파트를 둘 중 한 사람은 매각하고 싶어하지만,
다른 사람은 부모의 추억이 담긴 공간이라며 처분을 거부하는 경우입니다.
이처럼 이해관계가 엇갈리면 부동산을 제대로 활용하지도, 매각하지도 못하게 되고,
장기간 공실 또는 관리비 부담만 발생하는 상태가 지속됩니다.

이 경우 결국은 공유물 분할청구 소송이나 지분 매각을 통한 간접적 분할로 이어질 수밖에 없습니다.
하지만 감정적인 요소가 얽혀 있을 경우 분쟁이 심각한 가족 관계의 단절로까지 확산될 수 있기 때문에,
전문가의 중재나 제3자의 평가를 통해 객관적인 의사결정을 도출하는 과정이 필요합니다.

마무리

지분부동산은 합리적으로 운용되면 부동산을 유연하게 활용할 수 있는 매우 효율적인 구조입니다.
하지만 공동 소유라는 특성상 권리 충돌, 사용 갈등, 처분 이견, 세금 분담 등 다양한 형태의 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다.
이러한 분쟁은 초기에는 사소한 갈등처럼 보이지만, 시간이 지나면서 법적 소송이나 관계 악화로 이어지는 심각한 문제로 확산될 수 있습니다.

따라서 지분부동산을 소유하게 되었다면,

1. 사용 규칙에 대한 사전 합의,
2. 지분 처분 및 매각 조건에 대한 문서화,
3. 세금 및 관리 비용 분담 기준의 명문화 등을 통해 사전에 분쟁을 예방하시는 것이 가장 중요합니다.

또한 이미 분쟁이 발생한 경우에는 감정에 휘둘리기보다는 법률 전문가의 조언을 바탕으로 신속하게 대응하고 협의 가능성을 열어두는 자세가 필요합니다.

지분부동산의 장점을 최대한 활용하고 싶다면, 가장 먼저 분쟁의 가능성을 이해하고 준비하는 것이 무엇보다도 중요하다는 점을 꼭 기억해주시기 바랍니다.